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未來商業地產發展的四大趨勢

  商業地產作為搭接商業與消費者之間的橋梁,其發展與商業服務業的發展、消費者收入增長是成正比關系的。隨著社會發展、人民生活水平提高,老百姓消費方式和消費觀念也不斷發生變化。從商業地產的發展歷程分析,主要經歷了從集市-商場-連鎖店-超級市場再到shopping mall的五個發展階段,目前正處于第五階段,即SHOPPING MALL時代。而近年由于社會經濟各方面的快速發展和老百姓消費觀念的轉變,尤其是精神消費需求上漲與體驗經濟發展的條件下,商業地產發展也出現新的趨勢和特點。


  一、市場定位更明確更細分  
  商業的發展歷經了多個階段,而近十年我們所熟悉的商業階段分別是:2000年前的百貨商場和此后陸續興起的大型綜合性MALL。前者主要針對中高檔的購物需求,對于市場細分和廣度都沒有太多定位;后者通過業態的完善和豐富,使其形成一個受眾人群最廣的公共活動空間。而從目前市場來看,逐步從大而全的市場需求向細分市場傾斜,以適應消費者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。  
  1)綜合項目內通過區域劃分不同年齡及不同生活品味客群  
  以往項目,多是通過樓層將購物區內的不同需求和不同年齡段相區分,雖然每一樓層的功能性相對來說較為清晰和單一,但除了購物之外的餐飲、休閑類業態則又需要匯聚到其他的區域。而新興項目以不同的年齡段、消費品味、生活追求等因素作為區域劃分的基礎,如在兒童消費區域,就包含了青少年購物、娛樂、培訓教育等多主題;在景觀優美和較為清凈的區域,則劃分專門的休閑餐飲區,適合需要清靜和品味的人群停留休息,這樣既不用夾雜在購物區中尋求安寧,也避開了傳統餐飲的嘈雜。 
  2)針對某一特定年齡群的項目逐漸興起  
  早期商業項目年齡群的區分多半是以購物類商品檔次來甄選消費群,消費者也多半是用中、高檔等價位因素來判斷項目是否符合消費目的。而目前階段開始出現了以明確的年齡層來定位客群,通過對這一年齡層的消費模式、生活方式、品味追求進行深入分析,將客群所需的購物、餐飲、娛樂及社交等全部需求通通融合進項目,成為這一年齡層的生活消費平臺。  
  3)以特殊喜好和品牌認知度為基礎的細分市場  
  如果說項目以不同年齡段和不同品味的消費客群來劃分仍然不夠細分,那么通過消費者的某一特殊喜好和對品牌的高度認同感來營造一個綜合性的商業項目,則需要該品牌巨大的市場號召力和廣泛的忠實客群做支持。  

  二、 注重體驗性,增強吸引力  
  最早期的商場僅僅是為購物而開發的,后期的MALL開始讓消費者適應了涵蓋娛樂、餐飲、休閑的一站式購物中心,但是內容的豐富并不能消除消費者對商業項目的純消費認知度和距離感,因此在新項目中更多的融入了體驗性、參與性的元素,這不僅體現在建筑的親近感上,更多的體現在項目的主題特色,通過一些科技型、趣味性、參與性強的主題展示或活動,形成項目特色,吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。  
  1)充分考慮表演和活動空間:從眾多的新項目來看,對于表演和活動的公共空間都做了很大的手筆,一般占據項目最核心的位置,通過表演舞臺或大屏幕,使其成為全場的聚焦點。一為項目造勢,通過表演、活動聚集人氣,讓整個項目于消費者互動,拉近距離感。同時也作為一個宣傳和廣告窗口,將品牌宣傳與公眾視角相結合,更好的進行推廣。 
  2)通過某一科技、特色題材吸引眼球當表演及互動空間已經不能滿足日益挑剔的消費口味時,更能吸引眼球的的特色主題應運而生。通過科技的手段,用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇。而這一特色題材,也將作為項目的標志,成為其鶴立雞群的重要砝碼。

  三、各類零售品牌的布局與發展呈現新態勢  
  零售品牌,作為商業的構成體,是其發展的生命線。零售商,處于市場的最前沿,其對市場的判斷和認知往往比商業地產家更加敏捷和準確。因此新一輪零售品牌的導向性表現,對于未來的市場判斷亦同樣重要。  
  1)一二線城市的零售品牌迅速互通。從一線到二線各大城市,商業項目中的品牌差異化逐漸縮小,諸如H&M、ZARA等,在各大新開項目中總能覓到他們的蹤影。而另一些高端的世界一線品牌,Chanel、Louis Vuitton、Dior、Versace、Prada等等,以往總以高姿態的路線布局一線城市,對于二線城市不予認可和缺乏信心,而如今這些品牌已經不再堅守一線城市,在經濟基礎強大的二線城市搶占市場。品牌的快速布局說明了整個區域市場整體繁榮,各大品牌零售商均看好這一市場,但從另一個角度來看,品牌雷同現象在往后的發展中將愈演愈烈,諸如Mango、絲芙蘭、屈臣氏、Red Earth、Vero Moda、ONLY等品牌,商業項目的雷同率高達90%。而拋開建筑、景觀、主題等表象的差異,商業最終的競爭還是零售品牌的競爭,多元化、差異化的品牌發展戰略才應該是未來商業的發展之道。  
  2)部分國際品牌甚至從二線城市啟程。從二線城市起航的,除了大牌開發商外,一些國際品牌也選擇了“曲線奪市場”的策略。部分品牌是通過這些大牌開發商的引進而首先入駐二線城市,但更多的則是因為一線城市的高租金而卻步。  
  3)實體店與網絡、郵政等店鋪的整合。網絡和訊息時代的快速發展,改變了人們的消費習慣和觀念,當然也改變了零售商的營銷模式。B2C、C2C持續火熱,分流了實體店的部分客源,而部分商家則開始考慮將這兩部分的營銷模式相結合,相互彌補在實體和網絡中流失的客群。  

  四、建筑空間個性化多元化,向開放式躍進,注重環境、景觀的營造  
  1)進入開放式商業建筑時代。新興的商業大多數已經超越了“大方盒”商業時代,進入了生活方式體驗中心的新時代,因此在整體氛圍和購物環境的營造上更加多元化。普遍采用開放式的設計風格,擺脫了原有購物中心的壓抑感和集中感,讓消費者與商業更加親近。通過多元化的手段將各商業街區或主題板塊聯通,配合適當的主題和景觀,使整個項目自成一體,帶給消費者一個不一樣的寬松、閑適的購物環境。  
  2)強調空間層次的多元化。原有多層建筑的單層平面布局形式開始被打破,而更多的采取了下沉廣場、空中連廊、空中花園等設計手法,讓建筑間的聯系更緊密,同時打破了單調乏味的平層布局,消除了消費者的視覺疲勞感,融入一個更加層次結構豐富的商業空間。 
  3)多變的建筑外立面。建筑形態方面,外型突破了方盒子的常規設計,不再局限于整潔、水平線條的外立面,表達手法更融入了各種立體圖形、不規則型、帶強烈藝術設計感等多種組合,給予了城市更加豐富的建筑表達,亦給予了消費者更多的驚喜。  
4)著力塑造景觀和小品。景觀塑造最能體現一個項目的情調和檔次,而小品的豐富則更充分表現了項目的精致與品味。對于環境的營造,在固有的良好自然景觀區域開發為最佳,通過植被、流水、主題景觀、應景小品等共同作用,合力營造其要表達的氛圍。


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